Kentsel saçaklanmanın tarım arazisi piyasasına etkilerinin analizi: Aydın ili Efeler ilçesi örneği

Bu araştırmada, Aydın İli Efeler ilçesinde kentsel saçaklanmanın tarım arazisi piyasasına ve sulu tarım arazisi değerlerine etkileri analiz edilmiştir. Bu amaçla saçaklanmanın yoğun olduğu ve kent merkezinin 10 km etrafındaki 6 yerleşim birimi araştırma kapsamına alınmıştır. Araştırmada 73 üreticiden 2016 üretim dönemine ilişkin veriler derlenmiştir. Bu verilerle kentsel saçaklanma alanında arazi değeri pazar değeri yöntemi ve gelir yöntemine göre saptanmıştır. Araştırmada kullanılacak kapitalizasyon oranı %5.23 olarak hesaplanmıştır. Araştırma kapsamına alınan arazilerin pazar değerini etkileyen faktörlerin belirlenmesi için faktör analizi ve hedonik fiyat analizinden faydalanılmıştır. Ayrıca araştırmada üreticilerin kentsel saçaklanma ve arazi piyasasına yönelik görüşleri belirlenmiştir. Araştırma sonuçlarına göre; kentsel saçaklanma alanında pazar değeri yöntemi ile saptanan arazi değeri 38477.41 TL/da hesaplanırken gelir yöntemi ile saptanan arazi değeri 7174.00 TL/da olarak bulunmuştur. Hedonik modelde parselin pazar değerine etki ettiği düşünülen 11 bağımsız değişken ele alınmıştır. Elde edilen doğrusal modele göre diğer değişkenler sabit kalmak koşuluyla parselin pazar değerini olumlu yönde en fazla etkileyen değişken parseldeki bina durumudur

In this research, the effects on agricultural land market and irrigated agricultural land value of urban sprowl in Efeler district of Aydın province were analysed. For this purpose 6 settlements units which have densed sprowl and 10 km around of city centre were included in this research. In this research, data belong to the production period of 2016 was collected from 73 farmers. The land value in the field urban sprowl were calculated according to the market value approach and the income capitalization approach with this data. The capitalization rate that will be used in the research was calculated as 5.23%. Factor analysis and hedonic price analysis were benefitted for determining factors effect on land values. Besides, farmers opinions about urban sprowl and land market were determined. The land value in urban sprowl field calculated by market value approach is 38447.41 TL/da, whereas it is 7174.00 TL/da calculated bu income capitalization approach. 11 independent variable considered to have an impact on market value of the parcel were used in hedonic model. According to linear model the most positively effective variable of parcel market value is outbuilding situation at parcel when other variable are stable.