Türkiye’de konut piyasası üzerine üç makale

Bu tez çalışması Türkiye’de konut satış ve fiyat dinamiklerini farklı açılardan inceleyen üç makaleden oluşmaktadır. İlk makalede, 2010 2023 yılları arasında Türkiye’nin Düzey 2 bölgelerinde konut satışlarının belirleyicileri, mekânsal bağımlılık dikkate alınarak analiz edilmiştir. Sabit etkili mekânsal hata modeli (SEM) sonuçlarına göre reel konut fiyat endeksi, konut kredi faiz oranı ve enflasyondaki artışlar konut satışlarını azaltırken, konut kredi miktarı ve net göç oranındaki artışlar konut satışlarını artırmaktadır. Bunun yanı sıra bölgeler arasında güçlü mekânsal bağımlılık tespit edilmiştir. İkinci makalede, 2010 2025 döneminde Türkiye ve bölgelerinde aylık reel konut fiyat endeksinde aşırı değerlenme ve balon oluşumları GSADF yöntemiyle incelenmiştir. Ayrıca balon oluşumları Lind (2009) kriterleri ile Oust ve Hrafnkelsson (2017) yaklaşımı doğrultusunda da değerlendirilmiştir. GSADF sonuçlarına göre Türkiye’de 2021 Ocak 2025 Eylül döneminde konut balonu olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca diğer bölgelerde de farklı dönemlerde aşırı değerlenme ve konut balonu olduğu tespit edilmiştir. İstanbul’da aşırı değerlenmenin sürekliliği, Ankara’da ise şiddeti daha belirgin olmuştur. Çalışma bulgularına göre 2021 yılı sonrasında İstanbul ve İzmir’de küçük balon oluşumunun tam olarak, Türkiye ve Ankara’da ise büyük ölçüde gerçekleştiği belirlenmiştir. Üçüncü makalede, konut fiyat endeksi ile konut kredi faiz oranı, enflasyon, gram altın, BIST 100 ve dolar kuru arasındaki volatilite ilişkileri DCC GARCH modeliyle analiz edilmiştir. Bulgular, konut fiyatları ile enflasyon arasında kısa ve uzun dönemde volatilite yayılımı bulunduğunu göstermektedir. Ayrıca bulgular, konut fiyatları ile konut kredi faiz oranı ve BIST 100 ile uzun dönemde; dolar kuru ile ise kısa dönemde volatilite yayılımı olduğunu gösterirken, gram altın ile volatilite yayılımı ilişkisi tespit edilmemiştir. Genel olarak sonuçlar, Türkiye’de konut piyasasında satışların ve fiyatların bölgesel, makroekonomik ve finansal gelişmelerle yakından ilişkili olduğunu göstermektedir.

This thesis comprises three articles examining housing sales and price dynamics in Türkiye from different perspectives. The first article analyzes the determinants of housing sales across Türkiye’s NUTS 2 regions over the 2010 2023 period, taking spatial dependence into account. According to the results of the fixed effects spatial error model (SEM), increases in the real house price index, housing loan interest rates, and inflation reduce housing sales, whereas increases in housing credit volume and the net migration rate increase housing sales. In addition, strong spatial dependence is identified across regions. The second article examines overvaluation and bubble formation in the monthly real house price index for Türkiye and its regions over the 2010 2025 period using the GSADF method. Housing bubbles are also evaluated based on the criteria proposed by Lind (2009) and the approach developed by Oust and Hrafnkelsson (2017). According to the GSADF results, a housing bubble is identified in Türkiye from January 2021 to September 2025. Overvaluation and housing bubbles are also detected across regions during different periods. The persistence of overvaluation is more pronounced in Istanbul, whereas its intensity is greater in Ankara. The findings further indicate that, from 2021 onward, the criteria for the formation of a small housing bubble were fully met in Istanbul and Izmir and largely met in Türkiye and Ankara. The third article analyzes volatility relationships between the house price index and housing loan interest rates, inflation, gold prices per gram, the BIST 100 index, and the US dollar exchange rate using the DCC GARCH model. The findings reveal volatility spillovers between house prices and inflation in both the short and long run. Long run volatility spillovers are also found between house prices and housing loan interest rates and between house prices and the BIST 100 index, while short run volatility spillovers are identified between house prices and the US dollar exchange rate. No volatility spillover relationship is found between house prices and gold prices per gram. Overall, the results indicate that housing sales and prices in Türkiye are closely associated with regional, macroeconomic, and financial developments.